L’expertise immobilière d’un bien consiste à DÉTERMINER AVEC
EXACTITUDE LA VALEUR de ce bien, qu’il s’agisse d’un
appartement, d’une maison ou de tout bien immobilier, À UNE
PÉRIODE DONNÉE afin de conclure une vente au prix se rapprochant le
plus de la réalité du marché immobilier. La mise en vente des biens
immobiliers nécessite l’expertise de professionnel, suivant
régulièrement des formations immobilières : les professionnels
acquièrent ainsi différentes méthodes et compétences permettant la
juste estimation et évaluation du prix d’un patrimoine immobilier.
Déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, autrement dit,
son prix, est le métier de l’expert immobilier et cela consiste
à DÉGAGER LA PROBABILITÉ DE SA VALEUR MARCHANDE dans le cadre
d’un marché de libre concurrence en France.
Cette valeur immobilière tient compte de différents facteurs :
En faisant établir une évaluation ou une expertise immobilière
par un expert immobilier de chez Alalia Immobilier, celui-ci
procédera à une ANALYSE JURIDIQUE DE VOTRE BIEN et à un examen du
titre de propriété et de la situation du bien à expertiser.
L’expert immobilier en valeur vénale procède à l’EXAMEN DES
RÈGLES D’URBANISME APPLICABLES et procédera à une ANALYSE DES
LIEUX par la visite du bien à expertiser, et ce qu’il s’agisse
d’un bien destiné à un professionnel, à une entreprise ou
société, ou à un particulier. Dans le cadre de sa mission
d’estimation du prix d’une maison, d’un terrain ou de tout autre
bien, l’expert doit nécessairement se rendre sur place :
l’expertise immobilière prend en compte de très nombreux
critères.
Lors de la visite d’un bien, l’expert immobilier en valeur vénale
analyse :
* Sa composition
* Son environnement
* Son appréciation par rapport au marché
* Sa qualité
* Son niveau de confort
* Son entretien
* Son orientation
* Son secteur
L’expert immobilier en valeur vénale procédera à une analyse du
marché spécifique pour chaque région et chaque ville en France. Par
les transactions effectives résultant de son fichier et avec des
techniques bien établies, il possède une connaissance immédiate et
objective de la consistance et du niveau des mutations qui font le
marché.
Pour les expertises en valeur vénale des biens bâtis, l’expert
immobilier utilise principalement :
Les méthodes par comparaison
Elles consistent à apprécier la valeur vénale d’un bien comme une
maison ou un appartement à l’aide de termes de comparaison
d’informations. Selon les types de biens, les paramètres retenus
pourront être les surfaces habitables, utiles, pondérées, ou
l’unit. Le fichier central des mutations dont l’Expert dispose
pour son champ géographique de proximité à un fichier exclusif, qui
regroupe à ce jour un très grand nombre de références. Le logiciel
qui permet la rapidité et la cohérence, à partir de schémas
standards, dans la rédaction et les modes calculs en fonction des
paramètres retenus lors de la visite des lieux. Ces visites de
l’expert permettent alors la rédaction d’une annonce immobilière
plus juste, correspondant aux normes du marché et à la réelle
valeur du bien. Elles pourront ainsi permettre à l’agence
immobilière concernée de diffuser une annonce exacte et attractive,
permettant ainsi une gestion de ces biens moins chronophages et un
service plus qualitatif.
La méthode « sol et construction » :
Elle consiste à une évaluation de la valeur du terrain augmenté du
coût de la construction moins la vétuste.
La méthode par capitalisation du revenu :
Elle consiste à appliquer au revenu de l’immeuble un coefficient de
capitalisation convenablement choisi.
La méthode par actualisation des cash-flows :
Elle consiste à déterminer pour un investisseur la valeur d’un
bien à partir du flux financier procuré par l’immeuble sur une
période donnée.
La méthode de travail de l’expert immobilier:
* Il effectue une visite détaillée du bien à expertiser. Il mène
des études approfondies.
* Il réalise tout diagnostic utile
* Il étudie le dossier en examinant les documents d’information
* Il analyse le bien, les références du marché et procède aux
vérifications nécessaires (cadastre, origine, occupation,
servitudes…)
* Il détermine la valeur du bien grâce à diverses méthodes vues
ci-dessus
* Il rend ses conclusions dans un document écrit, daté et signé :
le rapport d’expertise
* Il travaille en toute impartialité et indépendance dans le
respect du secret professionnel
* Il promulgue un conseil qualitatif
* Il se forme en continu aux évolutions du marché et du droit
* Il emploi des méthodes acquises lors d’une formation spécifique
Les spécialités des experts immobiliers en valeur vénale :
* Immobilier d’habitation.
* Immobilier d’entreprise (usine, entrepôt, société, entreprise
…).
* Bureaux.
* Fonds de commerce.
* Immobilier commercial (boutiques, centres commerciaux).
* Immobilier de loisirs.
* Immobilier agricole, forestier ou foncier.